KB경영연구소 보고서 「상업용부동산 시장 진단 및 전망」(2025년 9월) 핵심 정리

상업용 부동산 시장은 국가 경제의 흐름을 가장 민감하게 반영하는 영역 중 하나입니다. 기업의 투자와 고용, 소비자의 생활 패턴, 금융 환경 변화 등이 복합적으로 얽혀 있어, 단순히 자산 가격 변동 이상의 의미를 지닙니다. 최근 공개된 「상업용 부동산 시장 진단 및 전망」 보고서는 오피스, 물류센터, 상가, 오피스텔, 데이터센터, 중소형빌딩 등 자산 유형별 세부 진단을 통해 향후 시장의 방향성을 가늠할 수 있는 중요한 시사점을 제공합니다. 특히 거래량과 가격이 전반적으로 하락세를 보이는 가운데, 일부 자산군에서는 회복의 단서를 찾을 수 있고, 또 다른 부문에서는 구조적인 침체가 지속되고 있습니다. 

1. 상업용부동산 시장 전반 동향

2025년 상반기 상업용 부동산 시장은 여전히 침체 국면을 벗어나지 못하고 있습니다. 거래량은 전년 대비 8.4% 감소한 4.2만 건으로 예상되며, 이는 2021년부터 이어진 하락세가 4년째 지속되는 결과입니다. 거래가격 역시 ㎡당 558만 원으로, 2021년 고점인 595만 원을 기록한 후 4년 연속 하락세를 보이고 있습니다. 특히 수도권은 ㎡당 711만 원으로 3.4% 하락, 비수도권은 358만 원으로 6.2% 하락하여 지방의 침체 폭이 더 크게 나타났습니다. 이러한 수치는 경기 둔화와 금리 인상, 소비심리 위축 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석할 수 있습니다. 흥미로운 점은 거래가 위축되는 와중에도 서울 도심 및 강남권 오피스 등 특정 우량 자산에는 투자 수요가 몰리며 시장 양극화가 심화되고 있다는 점입니다. 이는 불확실성이 큰 경제 환경에서 투자자들이 위험을 최소화하기 위해 안정성이 높은 자산을 선호하는 행태가 뚜렷하게 드러난 사례라 할 수 있습니다.

2. 오피스 시장: 프라임급 자산 중심 회복세

상업용 부동산 자산군 중 가장 두드러진 회복세를 보이는 것은 단연 오피스입니다. 금리 인하 기조와 투자심리 회복이 맞물리면서 서울 오피스 시장의 거래총액은 상반기에만 11조 원을 넘어 지난해 전체 거래액의 87%에 도달했습니다. 특히 도심권과 강남권은 각각 4.1조 원, 3.5조 원을 기록하며 시장을 주도했고, CJ제일제당 센터, KDB타워 등 대형 거래가 성사되며 시장 활력을 보여주었습니다. 매매가격지수는 전년 대비 3.6% 상승하며 완만한 상승세를 이어갔고, 실효운용수익률은 4% 내외로 안정적인 수준을 유지했습니다. 임대시장 역시 강세를 이어가며 여의도권은 전년 대비 9.9%, 강남권은 6.8%의 임대료 상승률을 기록했습니다. 공실률은 일부 기타 권역에서 신규 공급으로 14.9%까지 치솟았지만, 도심권(5.1%), 강남권(3.9%), 여의도권(2.2%)은 여전히 낮은 수준을 유지했습니다. 특히 금융보험 업종 고용 증가로 수요 기반이 확대되면서 프라임급 오피스에 대한 선호는 더욱 강화되고 있습니다. 이는 향후 공급이 제한적인 상황에서 임대인 우위 시장이 이어질 것임을 시사합니다.

3. 물류센터 시장: 과잉 공급의 후폭풍

물류센터 시장은 2022~2023년의 과잉 공급 충격에서 아직 벗어나지 못하고 있습니다. 2025년 상반기 수도권 신규 공급 면적은 약 53만㎡로 전년 동기 대비 73% 줄었지만, 여전히 시장은 침체된 상태입니다. 거래총액은 1.5조 원으로 전년 대비 45% 감소했으며, 매수자와 매도자의 가격 격차로 거래 성사도 쉽지 않은 상황입니다. 공실률은 저온 물류센터에서 특히 높아 지난해 상반기 40%를 넘어선 이후 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 임대료는 상온의 경우 횡보세를, 저온은 소폭 하락세를 보였으며, 업황 악화로 인해 렌트프리 확대 등 실질임대료는 더 낮아진 것으로 판단됩니다. 다만 장기적으로 보면 물류센터 시장의 성장 잠재력은 여전히 유효합니다. 국토부 자료에 따르면 2030년까지 약 4,800만㎡의 물류센터가 필요할 것으로 추정되지만, 현재 국내 연면적은 약 2,700만㎡에 불과해 여전히 2,100만㎡가 부족합니다. 전자상거래 성장과 생활물류 수요 확대는 향후 시장 회복의 기반이 될 수 있습니다.

4. 상가 시장: 소비 위축과 구조적 침체

상가 시장은 소비심리가 부분적으로 회복되는 듯 보였으나, 여전히 구조적인 침체 국면에 머물러 있습니다. 2025년 2분기 소매판매액은 161.7조 원으로 직전 분기 대비 1% 증가했지만, 전반적 성장세는 둔화되었습니다. 백화점과 온라인 쇼핑몰은 명품 소비와 비대면 소비 확산으로 호조를 보였으나, 대형마트와 전통적 오프라인 매장은 경쟁력 약화로 어려움이 지속되고 있습니다. 상가 임대가격지수는 전년 대비 집합상가 -0.69%, 중대형상가 -0.43%, 소규모상가 -0.83%로 하락했고, 공실률은 각각 10.5%, 13.4%, 7.5%까지 상승했습니다. 특히 수도권은 서울을 중심으로 안정적 모습을 보였으나, 비수도권은 공실률이 20%에 육박하는 지역도 있어 양극화가 심화되고 있습니다. 외국인 관광객 증가가 서울 중심지 상권 회복에 기여하고 있으나, 이는 지역적 편차가 큰 한정적 효과입니다. 결과적으로 상가 시장은 공급 과잉이 어느 정도 해소되더라도 경기 부진과 소비 위축 탓에 단기간 회복은 어려울 것으로 전망됩니다.

5. 오피스텔 시장: 소형 중심의 회복

오피스텔 시장은 주택가격 상승세와 맞물려 점차 회복 국면에 진입했습니다. 2025년 2분기 수도권 평균 매매가격은 2.7억 원, 서울은 3억 원으로 전년 대비 각각 0.34%, 0.55% 상승했습니다. 거래건수는 약 1만7천 호로 전년 대비 35.4% 증가하며 2023년 이후 상승세를 이어갔습니다. 특히 소형 오피스텔은 월세 고착화 현상과 맞물려 안정적인 수익형 부동산으로 주목받고 있습니다. 전세사기 리스크와 역전세 불안으로 임차인과 임대인 모두 월세를 선호하게 되면서, 서울 오피스텔 임대시장에서 월세 비중은 76.3%까지 확대되었습니다. 이에 따라 월세가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 임대수익률도 소형 오피스텔의 경우 5%대를 기록해 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 반면, 중대형 오피스텔은 아파트와의 직접적인 경쟁으로 인해 수요 회복이 제한적입니다. 다만 정부가 한시적으로 오피스텔의 주택 산입을 제외하고, 전매 규제를 완화하는 등 정책적 지원을 확대함에 따라 소형 중심의 제한적 회복세는 이어질 가능성이 큽니다.

6. 데이터센터 시장: AI·클라우드 확산의 최대 수혜

데이터센터는 상업용부동산 자산군 중 가장 뚜렷한 성장세를 보이고 있습니다. 디지털 경제 확대와 함께 데이터 트래픽이 급증하면서, 클라우드 서비스 제공자와 AI 특화 기업들의 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 국내 데이터센터는 165개로 이 중 60% 이상이 수도권에 집중되어 있으며, 안정적인 전력과 네트워크 인프라 덕분에 상암, 목동, 판교 등지에 밀집해 있습니다. 최근에는 발전소 인근이나 해안가 등 냉각 효율이 높은 비수도권 입지로의 확장 움직임도 활발히 진행 중입니다. 현재 계획 중인 데이터센터 39개 중 32개가 지방에 위치할 예정으로, 정부의 분산 정책과 맞물려 지역 경제 활성화에도 기여할 전망입니다. 데이터센터는 장기 임대계약 구조와 맞춤형 설계 특성 덕분에 경기 변동이나 금리 환경에 민감하지 않으며, 글로벌 빅테크 기업의 안정적인 수요가 뒷받침되고 있어 투자 매력도가 더욱 커지고 있습니다. 향후 5년 내 국내 데이터센터 시장 규모는 지속적으로 확대될 것으로 전망됩니다.

7. 중소형빌딩 시장: 긴 침체 터널

중소형빌딩 시장은 상업용부동산 중에서도 가장 회복이 더딘 영역으로 평가됩니다. 2022년 이후 경기 침체 여파로 거래량과 거래총액 모두 감소세를 이어가고 있으며, 2025년 상반기 거래총액은 약 3조 6천억 원으로 전기 대비 34.6% 줄었습니다. 평균 매매가격 역시 2023년 100억 원을 돌파한 이후 90억 원 이하로 내려앉았습니다. 권역별로는 동북권과 동남권에서 낙폭이 컸으며, 서울 전역에서 매매가격지수가 상승과 하락을 반복하며 불안정한 흐름을 보이고 있습니다. 오프라인 상권 약화와 온라인 유통 확산이 구조적으로 이어지면서, 공실률도 다시 상승세로 전환되었습니다. 수도권은 상대적으로 방어력이 있지만, 비수도권은 공실률이 높고 회복 속도도 더딜 것으로 예상됩니다. 금리 인하와 일부 투자심리 개선 요인이 긍정적으로 작용할 수 있으나, 전반적으로 거래 활성화를 이끌기에는 부족한 상황입니다. 따라서 중소형빌딩 시장은 장기간의 구조적 조정기를 거치며, 향후 회복까지 상당한 시간이 필요할 것으로 전망됩니다.

8. 맺음말

2025년 상업용부동산상업용 부동산 시장은 자산 유형별 차별화가 뚜렷하게 드러나는 한 해가 될 것으로 보입니다. 오피스와 데이터센터는 안정성과 성장성을 동시에 확보하며 투자자들의 관심을 독점하고 있는 반면, 상가와 중소형빌딩은 구조적 침체에서 벗어나기 어려운 상황입니다. 물류센터는 단기 침체와 장기 성장 가능성이 교차하며, 오피스텔은 소형 중심의 제한적 회복세를 보이고 있습니다. 투자자라면 경기와 금리 환경, 공급·수요 구조를 종합적으로 고려하여 리스크 관리와 함께 미래 성장성이 높은 분야에 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 무엇보다 ‘우량 자산 중심의 보수적 투자’와 ‘미래 성장 부문 선점’이라는 두 가지 키워드를 균형 있게 조화시키는 것이 2025년 상업용 부동산 시장에서 성공을 거두는 핵심 전략이 될 것입니다.